ניר גבעתי: "בסביבה בה חברות הנדל"ן פועלות דרוש מערך ניהול סיכונים"

ניר גבעתי, CFO אלקטרה בנייה, הציג במהלך מפגש ניהול סיכונים של פורום CFO שנערך ב-25 לפברואר את החזון שלו בנושא. כמקרה מבחן הביא את התנהלותה של חברת הנדל"ן, א. דורי. 

בפתח דבריו הסביר גבעתי כי "בניגוד לענפים אחרים בהם מרווחי הרווח גדולים וקבועים, ענף קבלנות הבנייה מתאפיין בשולי רווח נמוכים יחסית ומשתנים בין פרויקט לפרויקט. מגמה של שחיקת הרווח היא תופעה חדשה שלא היתה קיימת לפני 30-40 שנה. שחיקת הרווח נובעת מכך שכיום ישנה הפרדה בין יזם לקבלן. כלומר בין מי שקונה את הקרקע, יוזם ומשווק את הפרויקט לבין הקבלן המבצע את הפרויקט, כאשר בפועל שולי הרווח הגבוהים יותר נשארים אצל היזמים".

הוא הוסיף כי "בשל שולי הרווח הנמוכים, חייבות חברות הקבלניות לנהל סיכונים ביעילות מירבית עם מעט מאוד מקום לטעויות. שכן, כל טעות יכולה להקטין את הרווחים ואף להביא את הפרויקט להפסד. דוגמה בולטת לניהול סיכונים לא נכון בענף הנדל"ן, ניתן לראות במקרה של חברת א.דורי".

לדבריו, א.דורי, חברה ותיקה שהיתה מהטובות שנראו בארץ בתחום הביצוע, דיווחה לבורסה ב-2014 על סטיות מהותיות בדוחות הכספיים, בעקבותיהם נדרשה החברה לבצע RESTATEMENT בדוחות הכספיים והכרה בהפסד מיידי של כ-440 מיליון שקל. מתאריך הגילוי ועד היום מחקה החברה כ-300 מיליון שקל נוספים ונזקקה להזרמות כספים מהחברה האם, גזית גלוב. במהלך התקופה בעלי המניות של החברה הזרימו כ-700 מיליון שקל עד שלאחרונה נמכרה החברה בכ-10 מיליון שקל בלבד.

בעלי המניות בחברה שכרו את שירותיו של רו"ח מיכאל ארד, על מנת שינתח את הגורמים והסיבות שהובילו לטעויות ולסטיות המהותיות באומדני העלויות וההכנסות הצפויות של פרויקטים שונים של דורי בנייה, לעומת האומדנים שדווחו בפועל. הדוח, אמר גבעתי, כלל בתוכו מספר רב של ממצאים בעייתים, אשר מעידים על ניהול סיכונים לקוי.

גבעתי סקר את הליקויים המהותיים בדוח:

ליקוי בבקרה תקציבית שוטפת. לא נערכה אחת לחודש ישיבת בקרה תקציבית מעמיקה ושוטפת בהשתתפות מנהל הפרויקט והנהלת החברה, הכוללת תיעוד מפורט ומתן אומדנים עדכניים לתוצאות הפרויקט. בנוסף, לא נמצאו תיעודיים המעידים על ביצוע בקרה תקציבית רבעונית מקדימה, והישיבות הרבעוניות שכן יצאו לפועל קוצרו בהנחיית המנכ"ל.

ליקוי נוסף עסק בדוחות הבקרה עצמם. עולה כי נמצאו תיקונים והתאמות בדוחות הבקרה ללא תיאום עם מנהלי הפרויקטים. כמו כן, היו מקרים בהם לא הוקטן רווח צפוי בדוחות הבקרה, למרות שניתן היה לחזות שהרווח הינו גבוה מידי, ולא ניתן להגיע אליו. עוד נמצא כי החברה לא בצעה עדכון לעלויות צפויות בדוחות הבקרה. למרות שהדוחות לא כללו התייחסות להפסדים ועלויות צפויות, הם כן כללו התייחסות לרישום חיסכון צפוי ללא תיעוד הולם, והכרה מוקדמת בהכנסות משינויים וחריגים לפני אישורם או לפני שוודאות אישורם גבוהה. החברה אף הכירה בבונוסים בדוחות הבקרה שלה בשלבים מוקדמים בפרויקט. בונוסים אלו נשארו בדוחות גם בשלבים בהם היתה ודאות גבוהה לאי עמידה בלו"ז אשר תמנע את קבלתם.

הדוח כלל גם התייחסות לאופן עריכת הדוחות הכספיים, שם נמצאו ליקויים שכללו הכרה מוקדמת בהכנסות, שימוש באומדנים לא ריאליים וביטול הפרשה לעלויות בלתי צפויות. החברה לא יצרה הפרשות מספקות לתביעות ולקנסות, וכן יצרה הפרשה לבדק בחסר משמעותי דבר שגרם להגדלת הפרשה ביולי 2014 בכ-45 מיליון שקל בבת אחת.

גבעתי מסביר כי לא די בכל אלו, מהממצאים עולה כי בחברה היו חילופי מנהלי פרויקט ונושאי משרה בתדירות גבוהה. כמו כן, בשל בעיית תזרים מזומנים שלילי דחתה החברה תשלומים לקבלני משנה ולספקים, דבר אשר גרם לעזיבתם והחלפתם בספקים חדשים אשר יקרו את התהליך. התברר גם כי ההנהלה לא דווחה באופן ראוי ומסודר לדירקטוריון ולוועדות הביקורת והמאזן על בעיית התזרים השוטף וייתכן שאם בעיה זו הייתה מוצפת במועד, החברה הייתה פועלת לצמצום הנזקים.

בנוסף, התגלתה חולשה בבקרת האיכות בחברה. גילוי ליקויים בשלבים מתקדמים או בשלבי גמר כרוך בעלויות עודפות שכמובן לא נלקחו בחשבון. כמו כן, נתגלו כשלים בתמחור הפרויקטים שבוצעו על ידי החברה, דבר אשר גרם במספר רב של פרויקטים הפסדים רבים.

גבעתי מסכם ואומר כי "בסביבה שבה חברות הנדל"ן פועלות, מערך ניהולי הסיכונים חייב לעבוד, שכן ביום פקודה תהליכים אלו ימנעו מהחברה הפסדים כבדים שבסופו של התהליך, כפי שאנו רואים בא.דורי, הללו עלולים להביא למכירת החברה במחיר אפסי".

*** מחברת א.דורי לא נמסרה תגובה לכתבה.לקריאת כתבות וסקירות נוספות של פורום CFO, הקליקו כאן